Édition : Été 2025

Contribué

Pour beaucoup de jeunes au Canada, le marché de l’habitation est tout simplement hors de portée. La flambée des prix des maisons et le resserrement des règles d’admissibilité aux prêts hypothécaires n’ont rien fait pour arranger les choses. C’est pourquoi les parents sont plus nombreux à donner un coup de main.

Toutefois, cette générosité n’est pas sans conséquences : d’importants facteurs financiers et juridiques sont à considérer, et c’est sans compter les risques. Dans cet article, nous explorerons diverses stratégies pour aider vos enfants sans toutefois mettre votre avenir financier en jeu.

Voyons les trois stratégies de base.

1. Aider à cotiser à un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété

Les parents peuvent aider leurs enfants adultes à entrer sur le marché de l’habitation en leur donnant des fonds à déposer dans leur compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). Ce régime enregistré d’épargne permet aux acheteurs d’une première habitation qui ont au moins 18 ans de cotiser un maximum de 8 000 $ par année, pour un maximum à vie de 40 000 $.

Les cotisations au CELIAPP sont déductibles d’impôt, et les retraits, revenus de placement inclus, sont libres d’impôt s’ils servent à l’achat d’une habitation.

Précisons qu’il est impossible de cotiser directement au CELIAPP d’une autre personne, contrairement au régime enregistré d’épargne-études. Le titulaire du compte, c’est-à-dire votre enfant, doit lui-même y cotiser. Cela dit, si vous lui donnez les fonds en cadeau, il pourra cotiser au compte et profiter de la déduction fiscale, qui viendra bonifier votre aide. C’est aussi le cas pour le compte d’épargne libre d’impôt (CELI) : les parents peuvent y cotiser indirectement pour aider l’enfant davantage.

Ce sera donc l’enfant qui profitera de la déduction fiscale et non les parents. Contrairement au REER, où c’est le cotisant qui a droit à la déduction, les parents qui donnent des fonds qui seront versés dans un CELIAPP n’obtiennent aucun avantage fiscal.

2. Donner de l’argent

Un moyen direct d’aider votre enfant est de lui donner de l’argent pour la mise de fonds. Cela dit, les banques imposent des exigences strictes à l’égard des dons pour des mises de fonds.

En général, les prêteurs hypothécaires exigent que toutes les parties signent une lettre de don confirmant que les fonds sont bien un don et non un prêt. Les emprunteurs doivent prouver que les fonds sont déposés dans leur compte; habituellement, au moins 15 jours avant la conclusion de l’opération.

Un don pour la mise de fonds peut sembler simple au départ, mais il peut y avoir des conséquences imprévues, surtout dans le cas d’un mariage ou d’une union de fait. Au Nouveau-Brunswick, si l’argent sert à l’achat d’une résidence principale, les conjoints deviennent tous deux propriétaires du bien. En général, en cas de séparation, la valeur nette de la maison serait partagée entre les conjoints, même si les fonds ayant servi à son acquisition provenaient initialement de la famille d’un seul d’entre eux. Contrairement à un prêt, le don pour mise de fonds ne laisse pratiquement aucun recours aux parents en cas de rupture.

Pour protéger les fonds, il faut prendre en compte les répercussions à long terme et consulter un conseiller juridique avant de transférer l’argent.

3. Offrir un prêt

Il est possible de protéger la somme donnée en la structurant plutôt comme un prêt. Cela dit, il faut habituellement une convention de prêt officielle avec des modalités de remboursement claires. Ce prêt pourrait cependant jouer sur l’admissibilité hypothécaire de l’enfant adulte étant donné que le prêteur l’inclut dans les dettes de ce dernier.

L’idéal serait peut-être que le couple établisse un contrat de mariage stipulant que l’argent donné pour la mise de fonds est exclu des biens matrimoniaux. Pour cela, par contre, il faut obtenir l’aide d’un conseiller juridique, établir des documents et se préparer à une conversation difficile.

Un autre point important pour les parents est d’évaluer s’ils ont les moyens d’aider leur enfant. Avant de donner de l’argent, il est bon de s’assurer que le plan financier n’est pas menacé et qu’on ne risque pas d’épuiser ses fonds.

4. Cosigner le contrat de prêt hypothécaire

Une autre stratégie courante ne requiert pas de fonds, seulement une signature. En cosignant le contrat de prêt hypothécaire, les parents acceptent d’assumer la responsabilité du prêt avec leur enfant. Si l’emprunteur principal, l’enfant adulte, ne peut faire ses versements, il revient au cosignataire de prendre le relais.

Les parents sont donc aussi responsables que leur enfant si les choses tournent mal. En cas de problème, les parents pourraient devoir rembourser le prêt hypothécaire ou payer la pénalité imposée dans le contrat avec la banque.

Le recours à cette option est répandu chez les parents dont les enfants ont de la difficulté à obtenir un prêt par eux-mêmes pour différentes raisons (revenus insuffisants, antécédents de crédit limités, travail autonome) ou d’autres facteurs susceptibles de jouer sur l’approbation du prêt hypothécaire (par exemple, réussite de la « simulation de crise »). Avec un cosignataire financièrement stable, les prêteurs peuvent accorder un prêt plus élevé ou de meilleures conditions, car ils tiennent compte de la situation financière de l’enfant adulte et de ses parents dans l’évaluation du risque.

Avant de cosigner un contrat pour aider leur enfant adulte, les parents doivent bien considérer les risques, notamment les répercussions sur leur propre ratio d’endettement, ce qui pourrait limiter leur capacité à emprunter pour d’autres besoins, ou même à s’assurer une retraite confortable.

En conclusion

Il y a plus d’une façon de contribuer financièrement à l’achat d’une propriété, mais chacune a ses inconvénients. Une conseillère ou un conseiller MD* peut vous aider à évaluer vos options, à gérer les risques et à élaborer le plan qui saura aider votre enfant sans mettre en péril votre bien-être financier. Si vous voulez en discuter, n’hésitez pas à communiquer avec Liane Landry-Dupuis, conseillère financière principale chez Gestion MD limitée, à liane.landry-dupuis@md.ca.

* « Conseiller MD » désigne un conseiller financier de Gestion MD limitée (au Québec, un conseiller en placement) ou un gestionnaire de portefeuille de Conseils en placement privés MD.

L’information ci-dessus ne doit pas être interprétée comme des conseils professionnels en placement ou d’ordre financier, fiscal, juridique, comptable ou de nature similaire applicables en contexte canadien ou étranger, et elle ne saurait en aucun cas remplacer les conseils d’un fiscaliste, d’un comptable ou d’un conseiller juridique indépendant. Gestion financière MD offre des produits et services financiers, la famille de fonds MD et des services-conseils en placement par l’entremise du groupe de sociétés MD et de Services d’assurance Gestion de patrimoine Scotia inc. Pour obtenir une liste détaillée du groupe de sociétés MD, rendez-vous à md.ca, et pour plus d’informations sur Services d’assurance Gestion de patrimoine Scotia inc., consultez gestiondepatrimoinescotia.com.